フィジビリティスタディ
阪神、再び首位奪還！！
やはり、どちらが勝ってもシーソーは楽しい。
大阪で、タクシーに乗り「野球、どっちが勝っている？」と質問した場合、阪神の試合結果に対する問いだという。
分かり易くて良い。
大相撲、理事長辞任？、外部からの登用も検討。
理事長がお相撲さんの最高のあがり、という時代ではなくなった、ということか・・・・
目線を変えた運営も必要だろう。
様々な組織・制度が疲弊している。
どこかで、誰かがリセットボタンを押すことが必要？
今日は、フィジビリティスタディ、を簡単に説明しよう。
今日も少しかため？？
英語で、Ｆeasibility Ｓtudy 略してＦＳ、というが、事業可能性調査、という訳が妥当か。
ＦＳは、各種データ類を、正確にかつ確実に収集・分析することが第一であるが、基本は与件･仮定により将来予測すること。
立地調査、市場調査、競合施設調査、将来需要予測、販売計画、商品（＝施設、とほぼ同義）計画、収支計画、等がその構成。
ＦＳというと、収支計画だけをいう人がいるが、これは間違い。
ただし、この結果は所詮『予測値』である、ことはいうまでもない。
このため、上下にブレることも考慮に入れ、販売計画のブレ、結果としての収支計画では『感度分析』をすることを忘れてはならない。
この稿では、主として収支計画について考えてみよう。
収支計画の標準値で投下事業費を算定することとなるが、利益下限値が投下事業費の上限（＝キャッシュフロー±０）を表す。
また、この過程で用いる収益期待値（＝ＣＡＰレート）の設定により、投下事業費の算定が変動する。
つまり、収益を一定にすれば、期待値が高くなればなるほど、投下事業費は押さえられることとなり、施設品質が影響を受ける。
従って、これらをマトリックスで検証する必要がある。
また、算定期間は、作成時期から５年間が最長。
以前は、投資回収期間程度の長期ＦＳを作成していたが、景気の波動サイクルが短期間となっており、長期予測は困難。
従って、感度分析を正しく行うことにより、カバーすることが大事。
事業性評価には、収益還元法、ＩＲＲ、ＮＯＩ算定、等の様々な手法があるが、それぞれ特質があるため、それらを良く理解して使うことが肝要。
収支計画には、伸び率（インフレ係数、と同義）の設定がある。
簡単に算定する場合、収支項目いずれにも乗ずる。
インフレが続いている間は、人件費の伸びは収入とはギャップがあり、この差が利益にのる。
現在は逆行しており、これが悩みの種。
昔々の話で恐縮だが、大先輩に聞いた話をひとつ。
東京オリンピック（１９６４年）にかけ、大型ホテルの建設が続いた頃の話。
「当時の収支計画は、伸び率を入れず、２０年間で総投資回収ができるか否か、が事業化の判断基準だった。」 と聞いた。
その後、日本経済が現在の中国の様な状況になり、伸び率（＝インフレ係数）を使用しないと現実的な収支予測ができなくなった。
このため、伸び率を多用することとなったが、これには麻薬的効果がある。
伸び率を１％上げるだけで、長期の事業収支は大きく化ける。
ある時期、４％程度は当たり前だった。
感度分析とはいえない、単なる伸び率のシミュレーションで、７％をおいた収支計画を立てた事業計画をみて驚いた記憶がある。
複利で効く上向き効果はとにかく大きい。
バブル期の収支計画、様々な要因があげられるが、伸び率の設定で膨らませた収支計画により、多額の資金を投下した事業、その後の経済落ち込みで大打撃を受けた。
３５０億円も投資したホテルで、売却価格が６０億円、という事例もある。
さすがに、バブル崩壊後は、伸び率＝０、の計画が主流だが、伸び率を設定している計画も散見される。
現在は、多くでデフレ現象がみられるが、ホテルも同様。
しかしながら、それはなかなか織り込みづらいため、これも感度分析に頼ることとなる。
資産売買では、出口での資産売却価格およびＣＡＰレートの設定で、提示価格が大きく異なる。
ＦＳを、Ｆree Ｓtudy、と、読み替える時もある。
大変な仕事だが、これが一番楽しい、と思うことにしている・・・・
