施設・業態等の再構築
プロ野球、期待通り、おもしろくなってきた。
阪神３連敗で、巨人と同位
中日、もっと頑張って、混戦になって欲しい。
民主党代表選挙、そんなところに力を使わないで、政治をして欲しい。
無策時代の関係者、『気合い、だけ？』、菅代表を批判する資格、あるのだろうか？
コンサルも、あの位、『機を見るに敏（正しい使い方をしている？）』、であれば、うまくいくのだろうか？？
京都四条河原町、阪急京都店が閉店、後継テナントは丸井、とのこと。
規模が小さく、拡販策等に限界があった、と店長の弁。
老舗が多く集積していた四条河原町の商業、主たる顧客年齢層も変わってきたということか。
阪急京都線・終着駅である『四条河原町駅』上の阪急百貨店閉店、大変な経営判断であったことだろう。
京都には、四条烏丸・大丸、阪急向かいの高島屋、の既存２店舗に加え、ＪＲ京都駅の増改築に伴い、駅構内にＪＲ・伊勢丹が営業している。
四条河原町界隈の商業がその役目を終えることはないだろうが、業態等は確実に変化している。
また、新立地としてのＪＲ京都駅および界隈のポテンシャル、ホテル事業からみても確実に上がっている。
このニュース、ホテル業にも当てはまる。
ホテルは、一部の宿泊特化型ホテルを除き、他の建物同様、建築後、４〜５０年程度は使い続けることになる。
しかしながら、市場は動く。
開業当時のままで、何年程度事業価値を維持することができるのか？
立地により簡単には言えないが、２０年間価値維持できていれば、その企画は良かった、と考えて良い。
しかしながら、仮にうまくいったとしても、いずれは見直しの時期が来る。
これまでの経験で、見直し議論される対象を、総合都市型ホテルを例にとり、説明しよう。
総合都市型ホテルは、客室、料飲施設、宴会施設、ブライダル系諸施設、スパ・エステ、スポーツクラブ、その他各種施設が、構成要素。
対象施設は？
客室構成の見直し
一人単価が上がらない、客室稼働が上がらない、週末稼働を確保したい。
こういった場合、ツイン客室増、ツイン客室のトリプル化、ダブル客室のツイン化、等の要請が出る。
ツイン客室増は、シングル客室を３室→２室
また、ツイン客室のトリプル化、ダブルのツイン化は家具の見直し
客室構造の変化は、ユニットバス等の水回り処理、空調システム等の変更を伴い、費用は多額。
料飲施設、業態、ポジションの見直し
各種接待需要減、競合施設がたくさん出現、立地環境の変化で客種が変化。
可もなく不可もない平凡な料飲施設は、存在価値が薄くなった。
入客は減少、誘客のための低単価戦略も効果なし、業態変更、閉店を含め、なんとかしたい。
検討は多方面から必要
・料飲施設を地元外部へ向ける場合、どの市場ポジションをねらうのか？
・宿泊客への朝食、夕食等の食事提供は疎かにはできない
・宴会への料理対応
固定費率の高い部門であり、早期にその是非が検討される。
ただし、店舗閉鎖は人事的な痛みを伴うため、先送り傾向が強いが、これがボディブローで効いてくる。
ブライダル系施設
外部専門施設、新しい施設へ利用客が流れ、既存ホテルは不振。
新しさとアイデアが基本、開業・改装３年程度で客離れが始まる。
チャペルは必須、当初企画で設置していないホテルは、中庭、宴会場屋上、等へ新設。
外部スペースのないホテルは、中宴会場等を改装。
関連施設が多く、それなりの売上を上げないと、不動産事業的にみた場合、存在価値なし。
宴会施設そのものの可否
ＭＩＣＥ営業強化が言われて久しい。
大型会議・宴会を催行していた企業が、それらを縮小。
一定のコンベンション、インセンティブ等はあるも、基本的には個人宴集会で、規模は小型化。
宴会は、先行受注型であり、利益管理も比較的容易。
一定の規模の宴会が継続すれば、価値はあるも、それができているホテルは非常に少なくなっている。
ブライダル同様、不動産事業的価値評価の観点も必要。
賃貸でホテル経営している場合、部門・機能毎に、『支払賃料／坪 vs 利益／坪』、の把握＆評価は必須。
賃料負担能力のない部門・機能の扱いを、存在価値を含めて検討する必要がある。
ホテル事業は、他の事業同様、構造的な見直しが必要。
市場におけるポジショニング、市場に提供するサービス内容、も併せて検討する必要がある。
また、地方では、総合都市型ホテルには、ホテルに求められる社会的使命？、といったビジネス以外の要請がある。
しかしながら、基本はビジネス、全体を見渡して必要な機能以外、不採算部門は早期に撤退／転用をはかるべき。
いつまで総合型の看板を上げているべきか、の判断もある。
宴会ビジネスの成功体験、過去のものとして、考えを変える時期？
商業でも、デパートから専門店化、への流れを止めることができない。
施設リストラ、簡単に言っている様であるが、人のリストラを含め、激しい痛みが伴うことも重々承知しているし、経験もしている。
非常に難しい判断を伴うが、小手先の人件費削減等での先送りは決して良い結果を生まない。
